Arrendamiento comercial: un bien dañado no es un bien destruido

En 2017, el huracán Irma azotó Guadalupe e inutilizó un hotel turístico sujeto a un contrato de arrendamiento comercial.

El arrendatario dejó de pagar las rentas a la espera de las reparaciones.

La arrendadora se negó a realizar las reparaciones invocando el artículo 1722 del Código Civil: cuando el bien arrendado queda destruido -parcialmente o totalmente- por caso fortuito, el arrendador no está obligado a realizar obras de reparación. Acto seguido, rescindió el contrato sin indemnización por desalojo.

El Tribunal de Apelación de Basse-Terre falló a su favor.

El Tribunal de Casación anuló la sentencia, basándose en los artículos 1719, 1720 y 1722 del Código Civil.

El razonamiento es el siguiente:

La exención de reparar basada en el artículo 1722 del Código Civil solo es posible si el caso fortuito destruye el bien arrendado, es decir, si el bien no puede conservarse sin un gasto excesivo (Civ. 3, 4 de julio de 1968, n.º 66-13.329).

Si el bien solo está dañado, el contrato de arrendamiento continúa y el arrendador sigue obligado a cumplir con sus deberes de entrega y reparación (artículos 1719 y 1720).

Sin embargo, el propio tribunal de apelación había constatado que el bien solo requería reparaciones cuyo coste no superaba su valor. Por tanto, el bien no estaba destruido.

El arrendatario podía, por tanto, invocar la excepción de contrato no cumplido durante todo el periodo en que el arrendador no realizó las reparaciones. Y dicho impago no podía justificar la negativa a renovar el contrato.