Condition suspensive : celui qui la fait échouer ne perd pas toujours

Aux termes de l'article 1304-3 du Code civil, une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En l'espèce une société promet de vendre un hôtel sous condition suspensive : que les crédit-bailleurs acceptent la levée anticipée de l’option d’achat dont elle bénéficie sur l'immeuble.

Quelques jours avant la date limite, l'acheteur change d’avis. Contrairement à ce qu’il envisageait, il ne veut plus financer sur fonds propres et demande la mise en place d’une condition suspensive de prêt.

Le vendeur refuse de changer les termes de l’offre, l’opération échoue et la condition relative au crédit-bail défaille.

Or, le contrat prévoyait qu’en cas de refus de signer d’une des parties alors que les conditions suspensives étaient réalisées, l’autre pourrait renoncer à la vente et réclamer une pénalité contractuelle.

Le vendeur réclame alors le paiement de la clause pénale. Selon lui, la réalisation de la condition suspensive a été rendue impossible par l’acheteur, elle doit donc être réputée accomplie.

La Cour de cassation refuse de le suivre et confirme sa jurisprudence antérieure (Cass. Civ. 1^re, 23 novembre 1983, n° 82-14.827).

Si elle reconnait que l’acheteur est bien à l’origine de la défaillance, il était toutefois le créancier de l’obligation de vente. Or, la fiction posée par le Code civil ne sanctionne que le débiteur défaillant (ici, c'était le vendeur).

Le vendeur est débouté.