Condición suspensiva: quien provoca su fracaso no siempre pierde

Según el artículo 1304-3 del Código Civil, una condición suspensiva se considera cumplida si la parte interesada en ella ha impedido su cumplimiento.

En este caso, una empresa promete vender un hotel bajo la condición suspensiva de que los arrendadores financieros acepten el ejercicio anticipado de la opción de compra de la que dispone sobre el inmueble.

Unos días antes de la fecha límite, el comprador cambia de opinión. A diferencia de lo que tenía previsto, ya no desea financiar la operación con fondos propios y solicita incluir una condición suspensiva de préstamo.

El vendedor se niega a modificar los términos de la oferta, la operación fracasa y la condición relativa al arrendamiento financiero no se cumple.

Sin embargo, el contrato estipulaba que, en caso de que una de las partes se negara a firmar una vez cumplidas las condiciones suspensivas, la otra podría desistir de la venta y reclamar una penalización contractual.

El vendedor reclama entonces el pago de la cláusula penal. Según él, el cumplimiento de la condición suspensiva fue imposibilitado por el comprador, por lo que debe considerarse cumplida.

El Tribunal de Casación rechaza su argumento y confirma su jurisprudencia anterior (Tribunal de Casación, Sala Primera de lo Civil, 23 de noviembre de 1983, n.º 82-14.827).

Aunque reconoce que el comprador es efectivamente el responsable del incumplimiento, este era el acreedor de la obligación de venta. La ficción jurídica establecida por el Código Civil solo sanciona al deudor incumplidor (en este caso, el vendedor).

La demanda del vendedor es desestimada.